こくえい不動産調査

調査コラム

調査コラム4

●神社の敷地にマンションが建立?(7/19/2006)

写真のマンションは、神社の鳥居のすぐ横にありますが、敷地は一体どうなっているのでしょう?

調査コラム4写真1 このマンションの土地は借地権で、神社の敷地を借りています。借地契約が結ばれていて、マンションから神社へ地代が支払われています。

神社やお寺などが土地を所有して、地主として土地を賃貸しているというケースは、たくさんあります。その昔、お寺でいう檀家制度の名残でしょうか、東京都内でもかなりの面積が借地です。借地契約は、いろいろあり、旧法借地権や定期借地権、事業用借地権などの種類のほか、実際の生活上は地代の単価や更新料の単価などちょっとわかりにくい面もあります。所有権であれば、公示地価などの指標や、実勢取引価格などである程度の相場がわかりそうなものですが、借地料や更新料となると、相対的な要素もあるので、価格が見えにくいです。また、借地権の売買をするときには、基本的に地主の許可が必要です。ちなみに、借地権と似たようなものに、地上権というものがあります。地上権は借地権と違い、自由に売買や賃貸、建て替えなどをすることができます。ただし、地代は支払う必要があります。

調査コラム4写真2 マンションでも、借地権は珍しくありません。また、最近では定期借地権(最短でも50年以上の期間で期限を区切って借地契約をする)のマンションも登場してきており、一見すると所有権マンションだか借地権マンションだか、わからなくなっています。定期借地権の建物の場合、一般的には購入時に権利金(地主への預入金=借地契約解消とともに返還される)を預け、所有権よりも割安な価格で不動産を購入することができます。何十年か経過して、借地契約が解消される場合には、建物を借地人が取り壊して、更地にして地主へ返還します。このため、管理組合で修繕積立金の積み立てのほか、取り壊し準備金を別途積み立てているところもあります。

この写真のマンションは、神社のお祭りの時には、不特定多数の人が敷地内に入る形になり、プライバシーが保てないと嫌がる人もいるかもしれませんが、最近は、ただでさえ近隣と顔を合わせない風潮があるマンションもあるなかで、このくらいのオープンさはかえって、防犯上も、風紀上もいいのかもしれませんね。



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