こくえい不動産調査

調査コラム

調査コラム11

●「ただし書き道路」という「道路」はない!(12/11/2009)

調査コラム11写真1 不動産調査の中でも、「敷地と道路との関係」については、非常に重要なポイントの一つです。何しろ、建築物が建築できるか否か? という、ある意味不動産(土地利用)にとっての「根幹」にかかわる話ですから、当たり前ですよね。当然、宅地建物取引業者や宅地建物取引主任者は、この調査をしっかり行います。

ところで、建築基準法では第43条で、この「敷地と道路との関係」について規定を設けています。以下、条文です。

建築基準法第43条第1項
「建築物の敷地は、道路(次の掲げるものを除く、次条第1項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。」


なお、「道路」(建築基準法上に定義される道路)は、前条である第42条に規定があります。

さて、不動産を扱う方の中に、「ただし書き道路」という言葉を使う方をしばしば耳にします。「ただし書き道路」とは何でしょうね?
建築基準法第43条第1項には続きがあり、そこでこの「ただし書き」について触れています。同条文の続きを見てみますと、

「ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。」

これは、建築基準法上の道路(42条に列挙してある道路、一部例外あり)に二メートル以上接していない土地(つまり、原則として、建築物は建築できない土地)について、「例外規定」として一定の条件(上記条文のとおり)を満たした場合のみ建築物を建築を許可します、という規定ですね。

(なお、「建築審査会」とは、建築指導事務の公正な運営を図るため、建築基準法にもとづき設置される都道府県知事の付属機関で、建築許可が必要な建築物に対しその可否を決めたり、特定行政庁や建築主事などを処分、またはこれに係わる不服がある場合には提起する審査請求に対する採決をする機関です。)

そこで問題になるのが、「ただし書き道路」というフレーズです。

上記の条文を見ても、ただし書きのなかで「道路」というフレーズは出てきませんよね。あくまで、特定の建築物に対して「交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて…(以下略)」例外的に建築の許可を出す制度であって、そもそも道路云々の話ではなく、建物の建築可否の話なんですね。

調査コラム11写真2 ここで、実務上留意すべきは、実際にその不動産(土地)現地が「道路状の土地に接道している」としても、「建築基準法上の道路(=42条規定の道路)」に接道しているかどうかは、全く別問題だということです。道路調査をするときには、役所の建築関係担当窓口で「建築基準法上の道路の扱い」(同法第42条のいずれの道路に該当するのか、あるいはしないのか)を確認しなければなりません。

そこで、紛らわしいので、プロの方は「建築基準法上の道路」=「道路」として、この「道路」以外の道路状の土地については、「通路」という言い方に統一したほうがよいですね。そして、「ただし書き道路」という「道路」はなく、あえて言うなら「ただし書き通路」あるいは「ただし書きに規定の通路状の空地」という表現にしたほうがよさそうです。

このようなことから分かるように、「ただし書き」の規定で建築許可を取得した建築物は、その建物の要件として審査を行ったうえでの許可ですから、例えばその建物を取り壊して再建築する場合には、再度「ただし書き適用の建築審査手続き」が必要であることになります。以前許可を受けた建築物があろうと、じゃあまた同じ土地で同じように建築確認が間違いなく取得できるかどうかは、(その時点でのその土地の周りの状況次第で)分からないということなんですね。

「ただし書き道路」というと、一般の方は「道路に接しているのだから、当然に建築物は建築できる」と思ってしまいます。紛らわしい表現はやめて、きちんと説明したいですね。



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