こくえい不動産調査

調査1番

不動産基本調査

不動産には、権利関係やさまざまな法令上の規制、またそれぞれの不動産が固有に持つポイントなど、いろいろな要素があります。まったく同じ不動産というものは世界に二つとなく、一つ一つの不動産について、それぞれどのようになっているのかを知ることは、とても大切なことです。
また、不動産の立地する環境や、周辺の状況の変化、法令上の規制の変更など、時代とともに変化していくものも多く、たとえば、かつては合法的に建てられた建物でも、その後規制が変わって、同じ規模の建物が建てられなくなってしまったり、あるいはその逆のケースも多々あります。
ご所有の、あるいはこれから所有されようとしている不動産について、しっかり調べて理解する。大切な資産を守る上で、何よりも大事なことではないでしょうか。


不動産基本調査で何が分かるの?

「日当たりのよい土地」「買い物が便利」「静かな環境」など、実際に現地を目で見て、感じて分かることがあります。不動産の場合、現地を見て分かること以外に、調べてみてはじめて分かることが、実はとても多いのです。
たとえば、「道路が狭くて、建て替えるときにはセットバック(道路後退)が必要になる」だとか、「都市計画道路の予定線がかかっていた」、「公道だと思って使っていた道が、どうも他人の私道らしい」といったような思いがけないことや、逆に「用途地域規制が変わり、以前より大きな建物が建てられるようになった」というケースもあります。
この、「思いがけない」ことを含めて不動産の価値が決まるため、「思いがけない環境の変化」や「思いがけない建築の規制」などを知っておくことは、とても大切なことなのです。

▼調査内容

不動産基本調査は、どんなことを調べるの?

大きく分けて、1.「現地調査」 2.「法務局・役所調査」 3.「その他の調査」に分かれます。

現地調査の様子

1.現地調査

現地調査では、敷地の境界標(境界石など)の確認や、見当たらない場合の掘り起こし、実際に周りを測ってみて(周り間=まわりけん)大きさに誤差がないか、敷地の状態、越境の状況、道路接道部分の間口や道路幅員、舗装状態、上下水道やガス管などの現地状況、高圧線の確認、不動産周辺の状況確認(幹線道路や線路、河川、墓地、消防署、ごみ置き場、工場、ごみ処理場などの状況)、マンションの場合の管理状況、建物の保守状況、などを調べます。

2.法務局・役所調査

法務局では、公図や土地・建物の登記簿謄本、地積測量図、建物図面などを取得して、登記されている基本的な内容について確認するとともに、必要に応じて、過去の登記履歴などをさかのぼって、建物が建築された当時の登記情報や、現地の状況との照合を行います。役所調査では、都市計画(区域区分や計画道路などの都市計画施設、市街地開発事業など)の状況や、建築関係(用途地域、地域・地区・街区、建ぺい・容積率、建物が建築された際の確認申請の内容確認、再建築する際のポイントなど)、道路関係(道路種類や路線番号、認定幅員、道路査定状況確認など)、法令関係(各種法令上の制限に該当する場合の内容調査)、埋設管関係(上下水道、ガス、負担金、整備計画など)などを調べます。

3.その他調査

その他にも、電力会社調査(高圧線や電柱など)、有線放送会社(電波障害地域など)、管理会社調査(マンションの場合)、図書館・郷土資料館(地歴調査=その土地が、昔どんなところだったのか)などを調べます。

それぞれの調査から総合して、不動産のこれまでの状況や現在の状況が、多角的にわかります。


実際にはどのような流れになるの?

まずは、【お申し込みフォーム】やFAX、メール、お電話などでご連絡ください。
その上で、一度事前の打ち合わせ(面談)をさせていただきます。(弊社においでいただくか、お客様が東京近郊であれば、こちらから伺います)。打ち合わせ後に調査を行ない、報告書を作成した上で、ご報告(基本的に再度面談)をさせていただきます。お打ち合わせをしてから、調査報告まで1週間前後です。打ち合わせ、ご報告は土日も対応いたします。

調査の流れ
●申し込み書類ダウンロード(PDF形式)

どのような調査報告になるの?

不動産の売買取引のときに通常行う、「重要事項説明書」の内容に基づくほか、現地調査の内容を中心に、さらに詳細にご報告いたします。基本調査報告書のほか、現地調査書、調査報告書補足資料、取得登記簿謄本などの法務局関連資料、役所より取得の都市計画や建築、道路、法令、埋設管等関係資料、管理関係調査報告書(マンションの場合)、住宅地図や旧図面、パンフレット関係なども資料としてお渡しします。その上で、それぞれの内容について、調査担当者が詳しく、わかりやすくご説明いたします。


不動産基本調査は、いくらくらいかかるの?

不動産調査料金は、調査不動産の所在地、およびお客様のお住まいの場所によって異なります。
料金には基本調査費、交通費が含まれておりますが、登記簿等取得にかかわる印紙代、資料コピー代、資料交付代は別途実費となります。資料代は、不動産によっても異なりますが、おおよそ10,000円前後です。

●調査料金表

調査の依頼をする場合は、どのようにしたらいいの?

お申し込みは、【お申し込みフォーム】からお願いいたします。また、FAXでのお申し込みも承ります。下記の申込用紙をダウンロードして、ご記入のうえ、弊社までお送りください。

その後、こちらからお電話やメールなどで、確認のご連絡を差し上げます。特に調査してほしい内容や、疑問点などがございましたら、あわせてお知らせください。また、詳細なご説明など、お問い合わせもお寄せください。

●申し込み書類ダウンロード(PDF形式)

不動産基本調査の調査内容(概略)

1.現地調査

敷地形状、敷地状態、方位、境界標の有無と設置の状態・確認(掘り起こし等)、まわりけん、隣接建物の状況、越境の有無・状況、道路接道部分の間口、方位、道路幅員、敷地後退の状況、側溝の状況、舗装状況、上下水道・ガスの状況、排水枡位置、マンホールの状況、電柱の状況、高圧線の状況、擁壁・がけの状況、建物基礎・外壁の状況、境界壁の状況、敷地第三者利用の可能性、周辺施設(特に嫌悪施設)状況、管理状況(マンションの場合)、氾濫洪水の形跡確認 など

役所調査の様子

2.法務局・役所調査

  • 法務局
    公図、土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、地積測量図、建物図面、隣接地の各調査。また、旧公図、閉鎖登記簿、会社登記簿、動産・債権概要記録なども、必要に応じて調査します。

  • 役所関係
    都市計画関係…区域区本、市街化調整区域の場合の開発行為・許可等、都市計画施設(計画道路等)市街地開発事業など

  • 建築関係
    用途地域、地域・地区・街区、建ぺい率、容積率、再建築の可否と概要調査、宅地開発の可否と概要調査、擁壁・がけ、建築計画概要書、建築確認台帳調査、各種法令認定調査など

  • 法令関係
    土地区画整理法、公有地拡大推進法、宅地造成等規正法、埋蔵文化財保護法をはじめとする各種法令上の規制(45種あまり)、概要の確認など

  • 道路関係
    道路種類、公道私道別、路線番号、認定幅員、道路査定状況、位置指定、開発道路、私道負担の有無・内容 など

  • 埋設管関係
    上水道・下水道・ガス管などの前面道路の埋設の有無と位置、口径、敷地内引込管の有無と位置、口径、私設管の有無と状況、浄化槽の設置状況、各種負担金、整備計画、水栓番号 など

  • その他必要に応じて、土木事務所、国道事務所、都道府県庁、財務省管財課、農業委員会、教育委員会、区画整理事業組合など、関係部局調査を行います。

3.その他の調査

電力会社調査(高圧線・電柱の状況、建築規制、負担金の有無 など)、有線放送会社(配線状況、負担金 など)保健所(井戸水などの場合)、図書館・郷土資料館(昔の土地の利用状況調査) など


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