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査定調査
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不動産の価値がどれくらいであるのか、実際に価格として算定することを「査定」といいます。
同じような言葉で、不動産の「鑑定」という言葉があります。鑑定は、『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づき国土庁に登録された不動産鑑定士のみが携わることができます。そしてその鑑定評価の具体的な方法については平成14年7月に改正された【不動産鑑定評価基準】によって統一されています。最近では、DCF法（ディスカウントキャッシュフロー法＝収益還元法）と呼ばれる、不動産が事業として生み出す収益をベースに算出する方法がメジャーとなっています。
これに対して、「査定」は現在の不動産の価値を算出する上で、
1.近隣にて、これまでどのくらいの価格水準で取引が行われてきたか（取引事例）との比較
2.公示地価や基準地価、路線化などの公的な不動産価格の推移と、実勢取引価格との変化の度合い
3.近隣にて売却活動を行っている、他の不動産の状況と今後の見通し
の３つのアプローチから、現在価値を求めていきます。
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不動産査定は、どんなことを調べるのか？
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不動産の価格やいわゆる「相場」は、八百屋さんの野菜ほどではないですが、じつは結構変動するもので、一年で一割以上の変動があることも珍しくありません。たとえば、100㎡（約30.25坪）の土地があった場合、前年の坪単価が100万円だったのが、一年後には10％値上がりして110万円となった場合、単純計算で300万円以上の上昇があることになります。公示地価や基準地価など、公的な不動産価格の公示は、調査から発表まで4ヶ月弱のタイムラグがあり、おおよその価格の目安にはなりますが、いま現在の価格としては、正確なものとはいえません。
また、不動産は土地の形状や大きさ、間口の長さ、接道方位、道路幅員、高低差、日当たり、駅からの距離、擁壁やがけなど、一つ一つ違うものであり、それぞれの要素を考慮する必要があります（ちなみに、公示地価の基準地は、比較的整形地で、道路付けも良好な不動産が選ばれています）。
1.周辺の取引事例
調査する不動産の周辺で、直近で取引のあった事例を調査します。取引事例については、不動産広告などで表示されている価格（売り出し価格）ではなく、実際に取引のあった価格（成約価格といいます）をベースに、取引事例と査定不動産をさまざまな要素にて、プラスマイナスの評点付けをして査定をおこなって行きます。また、建物については、新築時の価格・価値から現在価値を割戻し、建物自体のグレードや保守管理状況を加味して算出をします。
2.公示地価の動向
毎年、元日現在の土地の価格を求め、３月下旬頃発表される「公示地価」、同じく７月１日現在の価格の「基準地価」、道路ごとに路線価格を求める「路線価」など、いくつかの公的な価格指標があります。この価格を、そのまま査定地の価格として当てはめてしまうのはいささか乱暴ですが、公的な地価公表は、長年同じ地点を毎年発表していることから、これまでの価格推移と、今後の見通しを図るうえでは有効な指標です。
3.近隣の売り出し状況
査定時以降の価格の見通しを考えるうえで、現在周辺で売り出しを行っている不動産情報は、重要な指標のひとつです。不動産価格は、基本的には需要と供給の関係でなり立っており、たとえば売り出されている情報が少なければ、需給が締まって潜在的な需要がある（売りが出れば買いたいと思っている人がいる可能性がある）こともありますし、逆に多くの売り出し情報があるとすれば、供給過多で相場水準が弱含みとなっている恐れもあります。まさに、いま現在と、これから近い将来の価格を考えるうえで、近隣の売り出し状況は大きなポイントとなります。
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実際の査定は、どのように算出するのか？
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1.一戸建の場合、土地と建物とに分けて考えます。そのうえで、土地について、周辺の取引事例をもとに、交通の便や周辺環境、前面道路の状況として方位、幅員、舗装状態、間口や形状、埋設管状況、日照、騒音などさまざまな要素を評点付けを行います。事例情報は、できるだけ多くのサンプルを出すようにして、複数の比較ができるようにします。建物については、新築当時の標準的建築費をベースに、規模修正や品等格差を考慮して、現価率（経過年数に基づく現価率）を求めて算出します。
2.マンションの場合、取引事例の対象もマンションとなります。比較要素はさらに増え、階数や眺望、共用部分の状態、分譲会社や建築会社のランク、管理形態、保守状況、エレベータやオートロックなどの諸設備など、多岐にわたります。また、建築基準法の新耐震基準建築物（昭和56年5月31日以降の建築確認取得）か否か、耐震補強工事の有無や、アスベストの使用の有無などの要素も、関係してきます。
3.取引事例で出た価格をベースに、地価公示の動向を考慮していきます。地価が下がり続けている地域なのか、横ばいなのか、反転上昇地域なのかは、今後の相場を知るうえで重要な要素です。今後、地域としてどのような相場水準を形成していくのか、査定価格の見通しを考える上で、大きなポイントです。
4.さらに、近隣にて売り出されている、不動産情報を収集します。査定不動産の地域の、流通市場の需給関係、また市場としてのコアな購入価格帯もポイントとしてあります（たとえば、不動産価格が2,000万円前後の地域で、1億円の不動産の価格が、市場性としてどのくらい有するのか、など）。地方などでは、地元不動産会社からの相場聴取などもおこないます。
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査定調査はどのような流れになるの？
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まずは、【お申し込みフォーム】やFAX、メール、お電話などでご連絡ください。
その上で、一度事前の打ち合わせ（面談）をさせていただきます。（弊社においでいただくか、お客様が東京近郊であれば、こちらから伺います）。打ち合わせ後に調査を行ないます。なお、一戸建、マンションなどでは、調査時に原則として、お部屋の中に入らせていただきます。その後、査定報告書を作成した上で、ご報告（基本的に再度面談）をさせていただきます。お打ち合わせをしてから、調査報告まで１週間前後です。打ち合わせ、調査、ならびにご報告は、土日も対応いたします。
●申し込み書類ダウンロード（PDF形式）
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どのような査定報告になるの？
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査定調査は、「不動産基本調査」とセットとなります。
不動産基本調査にてご報告する内容のほか、詳細な査定書がセットとなります。査定書は、比較した取引事例や地価公示等の推移、現在周辺にて売り出されている不動産情報など、豊富な資料が添付され、査定価格算出の経緯、根拠が明示されているほか、たとえば、実際に一般向けに売り出す場合に、どのくらいの価格設定にしたらよいか（売り出し希望価格をいくらにしたらよいか）も、あわせてご紹介させていただきます。その上で、それぞれの内容について、調査担当者が詳しく、わかりやすくご説明いたします。
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不動産基本調査はいくらくらいかかるの？
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査定調査は、「不動産基本調査」に含まれます（別途の査定調査費用はかかりません）。不動産基本調査のご依頼時に、あわせてお申し込み下さい。
不動産調査料金は、調査不動産の所在地、およびお客様のお住まいの場所によって異なります。
料金には基本調査費、交通費が含まれておりますが、登記簿等取得にかかわる印紙代、資料コピー代、資料交付代は別途実費となります。資料代は、不動産によっても異なりますが、おおよそ10,000円前後です。
▼▼調査料金表▼▼
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調査の依頼をする場合は、どのようにしたらいいの？
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お申し込みは、【お申し込みフォーム】からお願いいたします。また、FAXでのお申し込みも承ります。下記の申込用紙をダウンロードして、ご記入のうえ、弊社までお送りください。
その後、こちらからお電話やメールなどで、確認のご連絡を差し上げます。特に調査してほしい内容や、疑問点などがございましたら、あわせてお知らせください。また、詳細なご説明など、お問い合わせもお寄せください。
●申し込み書類ダウンロード（PDF形式）
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査定調査ご利用の際のご注意
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※査定調査は、一般的な居住用不動産か、それの準ずる規模のものを想定しております。一棟のビル、賃貸マンション、賃貸アパートなどの投資用不動産や、規模や面積が非常に大きい不動産（一般的に、各種開発が可能な規模の不動産）では、査定調査になじまないため、お受けできませんのであらかじめご承知おきください。
※査定調査は、不動産の鑑定評価にかかわるものではありません。
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こくえい不動産調査
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